PÜHN Rechtsanwälte - Mandantenrundschreiben 02/2025 - Maklerhonorar nichtig

Zwickau, 14. März 2025

Sehr geehrte Damen und Herren,

wer in angespannten Immobilienmärkten schon einmal eine Wohnung oder ein Haus erwerben wollte, kennt das Problem. Findet man ein Objekt und spricht den Makler an, teilte dieser mit, vom Verkäufer beauftragt worden zu sein, doch soll der Käufer die entstehenden Maklerprovisionen übernehmen.

Der Gesetzgeber hat in 2020 dieses Problem lösen wollen und in das BGB spezielle Normen – die §§ 656a-d BGB – eingefügt, allerdings begrenzt auf Kaufverträge für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Die zentrale Regelung ist das sogenannte Prinzip der Preisgleichheit, wonach Käufer und Verkäufer die identische Provision zahlen müssen. Wird der Makler unentgeltlich für eine Partei tätig, so kann er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Soll eine Partei die Maklerkosten der anderen Partei übernehmen, so ist die dahingehende Vereinbarung nur wirksam, wenn die andere Partei weiterhin in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Es gab (und gibt) vielfältige Anstrengungen insbesondere von Maklern, diese relativ unliebsame Situation zu vermeiden. So wurde z.B. bei einer Maklerprovision von 25.000 € – grundsätzlich zu zahlen vom Verkäufer – vereinbart, dass der im Verkaufsexposé enthaltene Kaufpreis um diesen Betrag reduziert wird und dafür der Käufer die Maklerprovision übernimmt.

Es kam wie es kommen musste. Zwar hat der Käufer die Maklerprovision von 25.000 € zunächst (wahrscheinlich zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde) bezahlt, dann jedoch unter Berufung auf die vorbezeichneten Vorschriften – hier insbesondere § 656d BGB – vom Makler die Rückzahlung der Provision verlangt. Das Landgericht hat der Klage wegen des klaren Gesetzeswortlautes stattgegeben, das OLG hingegen den Rückzahlungsanspruch auf 12.500 € reduziert.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass der Makler den gesamten geleisteten Betrag zurückzahlen muss und das landgerichtliche Urteil wieder hergestellt (BGH vom 06.03.2025 – I ZR 138/24). Dies ist durch den klaren gesetzlichen Wortlaut des § 656d BGB geboten. Eine geltungserhaltende Reduktion würde auch im Wege der Auslegung nicht stattfinden können, sodass eine Reduzierung auf den hälftigen Betrag nicht möglich ist.
In einer weiteren Entscheidung vom gleichen Tage hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass bei Vereinbarung einer unterschiedlichen Provisionshöhe mit Käufer und Verkäufer die Rechtsfolge eintritt, dass der Makler keinen Provisionsanspruch hat (BGH vom 06.03.2025 – I ZR 32/24). Die Entscheidungsgründe liegen zwar noch nicht vor, jedoch dürfte es so sein, dass nicht eine Reduzierung der höheren Provision auf die niedrigere Provision erfolgt, sondern der gesamte Provisionsanspruch des Maklers entfällt.

Fazit:
Der Bundesgerichtshof hat Umgehungsmethoden für die Zahlung von Maklerprovisionen beim Erwerb einer Wohnung/eines Einfamilienhauses durch Verbraucher einen Riegel vorgeschoben. Makler die versuchen, angespannte Immobiliensituationen auszunutzen, gehen unter Umständen vollständig leer aus.

Dietsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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